Vorsicht beim Immobilien-Teilverkauf


 

Ein wesentlicher Grund für die in letzter Zeit vermehrten Angebote zum Immobilien-Teilverkauf ist die Tatsache, dass Senioren oft Vermögen in Form ihrer Immobilie haben, aber keine Liquidität.

Hier setzen die Anbieter dieser Teilverkauf-Modelle an. Sie bieten Senioren den Kauf von einem Teil ihrer Immobilie an und argumentieren mit zwei Vorteilen: Sie kommen kurzfristig an Liquidität und können aufgrund des Nießbrauchrechts weiterhin die ganze Immobilie bewohnen, die ihnen dann aber nur noch zum Teil gehört. Das hört sich erst einmal gut an, hat aber näher betrachtet erhebliche Risiken.

Wie die BaFin ( Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht ) warnt, haben die dazugehörigen Verträge einige Fallstricke, auf die es zu achten gilt. Diese sehr umfangreichen und zum Teil unübersichtlichen Verträge enthalten oft für die Käuferseite Vorteile, die sich für die Verkäufer sehr zum Nachteil entwickeln können. Deshalb schrieb die BaFin in ihrem Verbraucherschutz-Newsletter vom 3. März: Ein Teilverkauf ist spekulativ und mit erheblichen Risiken verbunden. 

Oftmals unterschätzen die Verkäufer das Risiko, welches dem Nutzungsentgelt anhaftet. Der neue Miteigentümer erhält ja dafür, dass der Verkäufer weiterhin das ganze Haus bewohnt, ein entsprechendes Nutzungsentgelt. Dies ist in der Regel ein bestimmter Prozentsatz vom Kaufpreis. Dabei sind 5% vom Kaufpreis nicht unüblich, wie das BaFin feststellt. Je länger dieser Prozentsatz festgeschrieben wird, desto höher ist er allgemein. Je nach Zinsentwicklung kann er auch nach der Festschreibungszeit erhöht werden. So rechnet das BaFin vor, dass bei einem 5%igen Nutzungsentgelt nach einer noch 20-ig jährigen Laufzeit der erhaltene Kaufpreis für den Verkäufer völlig aufgezehrt ist.

Bei vielen der untersuchten Verträge muss der Verkäufer für die laufenden Kosten zum Unterhalt der Immobilie trotz eines Miteigentümers alleine aufkommen. Sind dies umfangreiche Modernisierungen, die zur Wertsteigerung der Immobilie führen, profitiert der Miteigentümer daran, ohne dazu beigetragen zu haben. Aber auch ohne solche Investitionen sichern sich viele Teilkaufanbieter über eine Werterhaltsklausel im Vertrag eine Mindestrendite, auch dann, wenn die Immobilie während der Vertragslaufzeit nicht an Wert gewonnen oder gar verloren hat. 

Unter Umständen können Teilverkäufer sogar mit einem ungewollten Auszug konfrontiert werden, wenn sie das Nutzungsentgelt einmal nicht zahlen können, trotz vereinbartem Nießbrauchrechts. So kann unter Umständen bei Nichtzahlung der grundbuchlich vereinbarte Nießbrauch gelöscht werden und das Wohnrecht entfallen.

Den Abschluss eines solchen Teilkaufvertrages sollte man daher reiflich überlegen und einen Vertrag erst nach Prüfung durch eine Verbraucherschutzstelle unterzeichnen.

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