Vorsicht beim Immobilien-Teilverkauf
Ein wesentlicher Grund für die in letzter Zeit vermehrten
Angebote zum Immobilien-Teilverkauf ist die Tatsache, dass Senioren oft
Vermögen in Form ihrer Immobilie haben, aber keine Liquidität.
Hier setzen die Anbieter dieser Teilverkauf-Modelle an. Sie bieten Senioren den Kauf von einem
Teil ihrer Immobilie an und argumentieren mit zwei Vorteilen: Sie kommen
kurzfristig an Liquidität und können aufgrund des Nießbrauchrechts weiterhin
die ganze Immobilie bewohnen, die ihnen dann aber nur noch zum Teil gehört.
Das hört sich erst einmal gut an, hat aber näher betrachtet erhebliche Risiken.
Wie die BaFin ( Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht )
warnt, haben die dazugehörigen Verträge einige Fallstricke, auf die es zu
achten gilt. Diese sehr umfangreichen und zum Teil unübersichtlichen Verträge
enthalten oft für die Käuferseite Vorteile, die sich für die Verkäufer sehr zum
Nachteil entwickeln können. Deshalb schrieb die BaFin in ihrem
Verbraucherschutz-Newsletter vom 3. März: Ein
Teilverkauf ist spekulativ und mit erheblichen Risiken verbunden.
Oftmals unterschätzen die Verkäufer das Risiko, welches dem
Nutzungsentgelt anhaftet. Der neue Miteigentümer erhält ja dafür, dass der
Verkäufer weiterhin das ganze Haus bewohnt, ein entsprechendes Nutzungsentgelt.
Dies ist in der Regel ein bestimmter Prozentsatz vom Kaufpreis. Dabei sind 5%
vom Kaufpreis nicht unüblich, wie das BaFin feststellt. Je länger dieser
Prozentsatz festgeschrieben wird, desto höher ist er allgemein. Je nach
Zinsentwicklung kann er auch nach der Festschreibungszeit erhöht werden. So
rechnet das BaFin vor, dass bei einem 5%igen Nutzungsentgelt nach einer noch
20-ig jährigen Laufzeit der erhaltene Kaufpreis für den Verkäufer völlig
aufgezehrt ist.
Bei vielen der untersuchten Verträge muss der Verkäufer für die
laufenden Kosten zum Unterhalt der Immobilie trotz eines Miteigentümers alleine
aufkommen. Sind dies umfangreiche Modernisierungen, die zur Wertsteigerung der
Immobilie führen, profitiert der Miteigentümer daran, ohne dazu beigetragen zu
haben. Aber auch ohne solche Investitionen sichern sich viele Teilkaufanbieter über eine Werterhaltsklausel
im Vertrag eine Mindestrendite, auch dann, wenn die Immobilie während der
Vertragslaufzeit nicht an Wert gewonnen oder gar verloren hat.
Unter Umständen können Teilverkäufer sogar mit einem ungewollten
Auszug konfrontiert werden, wenn sie das Nutzungsentgelt einmal nicht zahlen
können, trotz vereinbartem Nießbrauchrechts. So kann unter Umständen bei
Nichtzahlung der grundbuchlich vereinbarte Nießbrauch gelöscht werden und das
Wohnrecht entfallen.
Den Abschluss eines solchen Teilkaufvertrages sollte man daher
reiflich überlegen und einen Vertrag erst nach Prüfung durch eine
Verbraucherschutzstelle unterzeichnen.
Kommentare
Kommentar veröffentlichen